Bất động sản bán lẻ ảnh hưởng thế nào từ xu hướng thương mại điện tử?

Trước sức ép ngày càng lớn từ thương mại điện tử, bất động sản bán lẻ cần tái định hình mô hình kinh doanh để thích ứng với thói quen tiêu dùng mới. Song song đó, các nhà đầu tư cũng buộc phải nâng cấp chất lượng và quy mô mặt bằng để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Bất động sản bán lẻ cần tối ưu hóa trải nghiệm mua sắm

Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo báo cáo của YouNet ECI và YouNet Media, tổng giá trị giao dịch thương mại điện tử tại Việt Nam dự kiến đạt 49,9 tỷ USD vào năm 2028. Thương mại điện tử mang lại nhiều lợi ích nổi bật như mua sắm nhanh chóng, đa dạng sản phẩm và dễ dàng so sánh giá cả, đặc biệt là khả năng tiếp cận khách hàng mà không bị giới hạn bởi địa lý.

Tuy nhiên, bất chấp sự phát triển mạnh mẽ, thương mại điện tử vẫn tồn tại hạn chế về trải nghiệm thực tế, thời gian giao hàng và rủi ro về chất lượng sản phẩm. Ngược lại, các cửa hàng vật lý và trung tâm thương mại vẫn đóng vai trò quan trọng khi mang đến cho khách hàng trải nghiệm trực quan, tư vấn trực tiếp và gia tăng niềm tin khi mua sắm.

Xu hướng bán lẻ kết hợp trực tuyến và trực tiếp

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam, các thương hiệu lớn đang dịch chuyển mạnh mẽ sang mô hình tích hợp giữa bán lẻ trực tuyến và truyền thống (O2O - Online to Offline) nhằm tối ưu hóa lợi thế của cả hai kênh. Điều này giúp doanh nghiệp vừa mở rộng quy mô thông qua công nghệ số, vừa giữ chân khách hàng bằng trải nghiệm tại cửa hàng.

“Các thương hiệu lớn đang đầu tư mạnh vào mô hình tích hợp nhằm mang đến sự tiện lợi cho khách hàng mà vẫn duy trì giá trị của không gian bán lẻ vật lý”, ông Powell chia sẻ.

Hà Nội, TP.HCM giữ vững công suất mặt bằng bán lẻ

Thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn giữ vững phong độ khi công suất thuê mặt bằng tại Hà Nội duy trì ở mức 85% và TP.HCM đạt 93,5% trong quý IV/2024 (theo Savills). Điều này cho thấy nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ truyền thống vẫn rất cao, đặc biệt trong bối cảnh người tiêu dùng Việt vẫn ưu tiên trải nghiệm thực tế khi mua sắm.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Thị trường bán lẻ Việt Nam còn khá trẻ, nên thương mại điện tử chưa đủ sức làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng vật lý, đặc biệt là với các thương hiệu quốc tế.”

Ngoài yếu tố giao dịch, bà Minh cho biết không gian bán lẻ còn đóng vai trò là điểm kết nối và xây dựng cộng đồng, góp phần định hình văn hóa mua sắm đặc trưng tại Việt Nam.

Thương mại điện tử chưa làm giảm “cơn khát” mặt bằng bán lẻ

Theo đánh giá của Savills, các nhãn hàng trong nước hiện đang tận dụng tốt thương mại điện tử. Tuy nhiên, các thương hiệu quốc tế khi gia nhập thị trường Việt Nam vẫn ưu tiên mở rộng chuỗi cửa hàng flagship để nâng cao nhận diện thương hiệu trước khi đầu tư mạnh vào các kênh trực tuyến.

“Trong vòng 5 năm tới, thương mại điện tử vẫn chưa đủ để làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam. Nhu cầu này vẫn sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt từ các thương hiệu quốc tế”, bà Minh nhận định.

Nguồn cung mặt bằng hiện đại chưa theo kịp nhu cầu

Dù nhu cầu lớn, song nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam còn hạn chế, đặc biệt là các trung tâm thương mại hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế. So với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Malaysia, Việt Nam vẫn khiêm tốn về quy mô, chất lượng và trải nghiệm mặt bằng.

Tại Hà Nội, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chỉ tăng trung bình 3% mỗi năm trong 5 năm qua, khiến thị trường đang nghiêng về phía bên cho thuê.

Xu hướng thương mại điện tử chưa tác động quá lớn tới mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại.

Triển vọng nguồn cung giai đoạn 2025 - 2027

Triển vọng nguồn cung mới cho thị trường bán lẻ đang dần được cải thiện với loạt dự án lớn sắp ra mắt:

Tại Hà Nội: Đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến có thêm 140.700m² mặt bằng bán lẻ từ 4 trung tâm thương mại và 3 khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 - 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100m² từ 7 dự án mới.

Tại TP.HCM: 12 dự án tương lai dự kiến bổ sung thêm 165.429m² mặt bằng bán lẻ, tăng trưởng trung bình 3% mỗi năm từ 2025 đến 2027.

Việt Nam là điểm sáng bán lẻ Đông Nam Á

Với dân số trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, Việt Nam đang trở thành một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất khu vực Đông Nam Á.

Bà Minh nhận định: “Để tận dụng tối đa tiềm năng này, thị trường cần đẩy mạnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng, gia tăng nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao và tối ưu trải nghiệm mua sắm để đáp ứng xu hướng đa kênh của người tiêu dùng hiện đại"